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劉佩真／台經院產經資料庫總監、APIAA理事

二○二四年國內房市呈現詭譎多變的態勢，主要的變化則在於住宅市場，景氣走勢呈現開高走低，其中關鍵的由多翻空的關鍵在於七～八月央行的減降令，使得房貸資金緊縮，況且九月央行理監事會議又祭出第七次選擇性信用管制措施，使得住宅市場景氣一反上半年熱絡的局面，轉為第三季的趨緩，第四季降溫態勢則極為顯著，在此情況下，央行政策調整顯示出監管機構高度關注金融及不動產市場之健康發展，而此次政策調整旨在針對投資客的融資需求進行控管，優化信用資源的配置。

反觀二○二四年以來商用不動產持續呈現擴張的局面，特別是商用不動產投資買賣、土地交易市場，根據仲量聯行的統計資料可知，總計前三季各達一五三一億元、一六九四億元，兩者皆已分別超越二○二三年一二二五億元、一二三○億元全年的水準，顯示央行的調控政策對於商用不動產的影響有限，畢竟台灣以自用辦公室和工業類型不動產為主，為剛性需求，其受政策衝擊相對有限。

首先以住宅市場來說，九月央行祭出第七次選擇性信用管制政策，調整顯示出監管機構高度關注金融及不動產市場之健康發展，其影響範圍和程度將因不同市場板塊而異；而央行此次打擊力道為史上最強、範圍最大、項目最多，主要是考量到全體銀行不動產貸款成長加速，二○二四年八月底不動產貸款占總放款比率已達卅七．五％，接近歷史高點卅七．九％的水準，同時八月底不動產平均放款比例也來到廿六．六％，再者國銀放款總額為十．六九兆元不斷走高；在銀行緊縮房貸、央行管制政策的影響，將導致二○二四年第四季住宅市場買氣出現降溫，一反上半年價量齊揚的走勢而轉為量縮價為震盪盤整格局，預計成屋、即將交屋的預售屋市場將首當其衝，而不動產仲介業、中小型不動產開發商受到的影響最大。

其次在商用不動產市場而論，二○二四年前三季商用不動產投資買賣市場以廠房、商辦、廠辦等所佔比重位居前三大，分別為四四％、十七％、十六％，當中皆與半導體及AI相關產業鏈擴廠需求續熱有關，主要是我國在AI供應鏈的高度競爭力與重要性，族群含括伺服器品牌、伺服器代工、工業電腦、散熱、印刷電路板、電源供應器、先進製程、先進封裝、IP矽智財、遠端伺服器管理晶片、高速訊號傳輸介面晶片等，等同從製造晶片到組裝電腦，每一個環節均能讓國際AI晶片大廠在台灣找到最佳合作夥伴，畢竟我國擁有包括台積電、鴻海、廣達、華碩等一系列世界頂尖的科技公司，此些企業在全球供應鏈中扮演著無可取代的角色，其中台系半導體業者更是成為重要的軍火商，特別是台積電先進製程與先進封裝獨一無二的地位，故二○二四年以來我國半導體及相關AI上中下游供應鏈因應客戶端訂單的增加，而持續進行工業型商用不動產的購置。

此可由第三季的數據最為顯著，如台積電以一七．四億元買下群創群創光電股份有限公司廠房及附屬設施之廠房、Micron以七十四億元購置友達台南科技工業區廠，若加計其他廠房成交量總計達到四六十億，佔五十六％整體成交量的比例，甚至第三季工業類型商用不動產如廠房、物流倉儲、廠辦合計交易量則亦達到五五一億為近年來最高，比例超過七成，顯示科技業剛性需求支撐商業不動產交易，而預計二○二四年第四季此趨勢將持續，主要係因AI熱潮將不斷促動半導體產業生態鏈工業型產品的需求。

若觀察土地交易市場，二○二四年前三季主要買方為不動產開發商購入存貨，占整體成交量的大宗，其中有鑑於半導體相關產業重心陸續往南設廠，不動產開發商看中未來都市成長人口潛力，故台南市、高雄市二○二四年以來累計大型商用素地交易量年增率均有顯著成長；另外亦有金融保險業買方，例如二○二四年第三季台灣人壽以一三七億元標入桃園航空城計畫優先產業專用區土地。而預計第四季雖部分不動產開發商因央行政策而使獵地決策趨謹慎，所幸製造業自用買盤依舊扮演重要的土地市場支撐力道。