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劉佩真／台經院產經資料庫總監、APIAA理事

中國房市目前面臨到的狀態不但是明顯的結構性供過於求，且爛尾樓、債務高築問題更是嚴重，後續是否引發金融市場系統性的風險，甚至危及中國經濟成長率的表現，更令人憂心，畢竟房地產及其相關行業產值占中國GDP高達廿五％，且地方政府土地收入來源亦占到地方財政收入四二．五％，以及居民房貸占家庭總債務更超過五十％；顯然在短期內中國房市難以扭轉低迷衰退的頹勢，加上房地產開發經營業者債務問題恐不斷引爆，以及對岸市場對於房市信心度不足之下，惡性循環引發的後續效應值得關注，此也為二○二三年第四季、二○二四年全球經濟景氣的復甦之路增添不確定因素。

事實上，從二○二三年以來中國房地產相關數據表現的惡化情況即可知行業景氣的表現明顯不佳，例如二○二三年7月中國國房景氣指數僅剩九三．七八，與二○二一年二月的一○一．四三有明顯差別，同時二○二三年一～七月中國房地產投資開發完成額年減率來到八．五％，呈現連續十五個月的衰退，而二○二三年一～七月中國商品房銷售額、銷售面積分別為負一．五％、負六．五％，此皆反映對岸房市供需失衡、投資動能不再、買盤呈現觀望等現象；再者若以中國前七十大中城市新建商品住宅價格指數觀之，二○二三年七月年增率為負○．六％，已呈現連續十六個月的負數態勢，而二○二三年六～七月中國前七十大中城市新建商品住宅價格指數月增率再次出現負數趨勢，顯然近來中國房地產市場走弱，房價持續呈現下滑態勢，況且房企推盤意願不足，因而預計後續建案銷售端將持續承受壓力。

也就是說即便二○二三年以來中國官方因先前恒大地產出現債務危機而加大房市利多刺激政策，除了全國商貸利率已有所下降之外，住建部積極推動「保交樓」工作，期望各地加快專案復工和建設交付，甚或是江蘇省發改委就《關於促進全省經濟持續回升向好助力高品質發展繼續走在前列的若干政策措施》徵求意見，擬明確全省（除南京、蘇州市區）全面取消落戶限制，或是二線城市進一步優化落戶條件，地方保障房政策密集推出，再者多地政策涉及提高公積金租房提取額度等保障房相關政策。整體而言，從一線及重點二線城市政策來說，地方政策聚焦優化城市落戶限制，如江蘇擬全面取消落戶限制政策、惠州進一步優化惠城區等四個區域的落戶條件等，三四線城市上地方政策更落實於給予購房資金支援。

上述皆說明近期中國國家層面及相關城市密集表態，祭出調整優化房地產政策，但官方優惠政策似乎仍無法挽回民眾對於房市的信心度，呈現市場對於政策面的鈍化反應，整體銷售狀況未見起色，況且後續又發生總資產排名第三的碧桂園於二○二三年八月六日發生境外美元債二二五○萬美元利息未付，雖有卅天寬限期，但是市場仍高度憂心中國房地產開發業者在流動性不足、缺乏現金流入的惡性循環下，會產生骨牌效應。特別是二○二三年以來對岸有多家房地產開發經營業者發生債務違約，若銷售市場長期低迷，業者債務違約仍會發生，而違約事件的發生，對中國房地產經營開發業者營運將產生嚴重負面影響，預計二○二三年中國上市房企退市潮恐無可避免，而房地產開發業者經營發生巨大變化是本輪對岸房地產市場深度調整的重要現象，總計自二○二○年債務違約房企共有六六家。

而基於二○二三年第二季以來，中國各項經濟數據遠不及預期，加上青年失業率持續攀高，以及房地產市場的債務危機再起等現象的發生，國際主要預測機構對於全年中國經濟成長率能否保五％已產生疑慮，代表中國宏觀經濟面出現走弱。