◎ 林健正
近期澳洲媒體 ABC Asia 刊出一篇以「房價所得比（Price-to-Income Ratio, PTI）」比較亞洲與澳洲主要城市住房負擔能力的專題報導，數據對照極具衝擊：香港與深圳的PTI分別高達23.4與23.3，而新加坡公共住宅（HDB）市場的PTI則僅4.3。同在亞洲，數值卻相差近五倍。
香港與深圳的PTI分別高達23.4與23.3。（資料來源：ABC Asia，作者提供）若把視角拉回台灣，內政部房價負擔能力統計顯示，2024年第4季台北市房價所得比為15.41倍，在六都中購屋壓力最高，凸顯台灣住宅制度改革的迫切性。
這樣的差距提醒我們：住房負擔惡化並非單純的市場現象，也不應被簡化為土地權屬形式或有無公宅的二分法。PTI 的差異背後，反映的是住宅制度設計的差異，以及政府在住宅供給體系中扮演角色的深度。值得吾人嘗試以PTI為起點，從制度差異重新理解住房問題，並提出台灣住宅政策可能的出路。
房價所得比作為社會風險指標
房價所得比（PTI）是衡量住宅可負擔能力最常被引用的指標。其概念十分直觀：以一戶家庭的年所得對照住宅價格，計算一個家庭需要幾年所得才能買得起一間房。當PTI長期偏高，代表居住成本已超過一般家庭可承擔的合理範圍，意味著青年成家困難、人口與人才移動受阻，甚至可能演變為社會信任與世代流動的結構性危機。
表面上，PTI是住宅可負擔性的統計指標；實質上，卻是城市治理是否健康的綜合警訊。當PTI長期偏高，住宅取得逐漸脫離一般家庭的所得能力，不僅青年難以成家、婚育延後，更可能使社會流動逐步被資產條件固化，形成世代流動的阻斷。
同時，若高薪人才仍無法在工作城市定居，企業就必須以更高薪資補償居住成本，城市競爭力將轉化為人才成本通膨，進而成為產業發展的隱形負擔。更深層的問題在於，當努力工作無法換得居住與資產安全感，資產增值反而成為主要報酬來源時，社會對公平與制度的信任也將逐漸被腐蝕。
新加坡組屋（HDB）的PTI 則僅 4.3。（資料來源：ABC Asia，作者提供）此外，在PTI偏高的情形下，住宅市場若要維持交易動能，往往只能仰賴高槓桿貸款與低利率環境支撐，導致房市與金融體系高度連動，使PTI也成為金融穩定的壓力指標。換言之，PTI的升高不是單一市場現象，而是國家必須正面回應的結構問題。
然而，PTI也是一個最容易被誤讀的指標。因為它反映的不只是房價過高，而是一整套住宅制度運作的結果：包括土地供給、住宅供給量、金融槓桿、投資投機資金，以及政府是否提供可替代的居住選項。若只把PTI當成市場行情的自然結果，僅用租屋補貼、利率或稅制調整等單一工具回應，往往會忽略真正的問題來自制度本身。
地上權不是解方：新加坡 vs 深圳
或許有人會問，設定地上權是否就能降低房價？從新加坡與深圳的PTI對照，便可清楚看出兩者並無直接相關。深圳土地制度高度採用地上權或有限年限出讓，但住宅仍是亞洲最難負擔的市場之一（PTI23.3）；反之，新加坡同樣以國有土地為基礎，卻能透過制度設計維持可負擔性，HDB的PTI僅 4.3。兩者差距近五倍，足以說明問題不在土地權屬形式，而在住宅制度本身。
這也提醒我們：房價上升的主要推力不只有土地成本，還包括供給被限縮、市場資金追逐不動產、住宅被視為投資品，以及購屋者在預期心理下的競價行為。地上權只能改變土地取得形式，卻未必能改變市場競價邏輯，因此也不必然能降低 PTI。
政府蓋房不必然有效：新加坡 vs 香港
那麼，政府直接興建住宅是否就一定能降低房價？從新加坡與香港的對照同樣可看出未必如此。兩地政府在公共住宅供給上皆扮演重要角色，但 PTI 的結果差異極大：香港 PTI高達23.4，與深圳幾乎相同；新加坡組屋（HDB）的PTI 則僅 4.3。這顯示關鍵不在於政府是否興建公共住宅，而在於公共住宅的制度定位。
新加坡組屋（HDB）的核心不是社會住宅，而是以「居者有其屋」為制度目標。組屋可以購買、可轉讓，並具備資產性與制度性的穩定保障，因此大量家庭得以透過非市場化途徑取得自住住宅，使自住需求制度性地離開私人住宅市場。當多數家庭不必進入市場競價，私人市場的需求壓力自然下降，PTI 因而得以維持在可負擔區間。
香港公屋制度則多採只租不售，形成租屋階層與市場購屋階層的二元分裂。中產家庭若要改善居住條件或取得資產保障，仍不得不回到商品住宅市場競價；在供給有限、金融化程度高與投資需求強烈之下，商品住宅價格持續飆升。即使公屋供給規模龐大，也難以將中產購屋需求抽離市場，因此PTI仍長期高居不下。
政策核心：建立非市場化住宅部門
上述例子共同指向最關鍵的政策結論：政府供給住宅是否能降低PTI，取決於政府供給的住宅能否形成一個足夠大的非市場化居住部門。非市場化住宅並非否定市場，而是讓自住成為社會財，不必完全遵循市場競價邏輯，提供人民一條可被市場區隔而且能被制度保障的自用住宅取得途徑。
由此也可看出，PTI最常被誤讀的兩個關鍵：第一，住宅政策的制度設計往往比土地權屬形式更重要；第二，政府角色的深度遠比有沒有公宅更重要。真正影響PTI的，不是政府象徵性地蓋了多少房，而是政府是否能建立一套足夠規模、可長期運作、並能將自住需求制度性抽離市場的住宅供給體系。
台灣出路：公共住宅土地庫
就台灣而言，政府仍有一條可行且必要的方向：以土地重劃的抵費地、區段徵收的配餘地，建立可長期循環使用的公共住宅土地庫，使住宅政策具有長期可持續性。當土地庫存規模足夠大，政府就不必每次都重新找地、重新談判、重新競標，而能以制度化方式穩定推出住宅供給，避免住宅政策淪為一次性或短期政績工程。
在此基礎上，政府直接興建與直接分配住宅應採雙軌並行：其一為出售型住宅，定位於類似HDB的國民住宅，使中產家庭能透過非市場途徑取得自住住宅；其二為出租型住宅，定位於社會住宅，照顧弱勢與青年過渡階段的居住需求，作為中繼住宅。同一基地，出售型住宅與出租型住宅並存，兩者之間維持適當比例，並由出售型住宅分擔土地成本，減輕出租型住宅的租金成本，避免居住不安定演變為貧窮世代化。
此外，政府與民間企業合作興建合宜住宅或員工安家住宅亦可作為策略工具，但必須守住兩項原則：第一，價格由制度決定，不由市場決定；第二，退出與轉售機制必須封住套利空間，避免公共資源轉化為少數人的資產增值工具。桃園機場捷運A7合宜住宅、鼓勵企業興建員工安家住宅，皆屬可行的制度方向；但若未同步設定二手市場的承購資格與轉售限制，終將回到市場競價與投資化邏輯，使政策效果被抵銷甚至反轉。
結語：讓自住離開市場競價
2024年第4季台北市房價所得比為15.41倍，這不只是購屋壓力的數字，更是住宅制度結構的警訊，絕非僅靠更多房租補貼或短期政策就能改善。台灣若要降低PTI、改善青年安居與城市競爭力，必須以更具規模與可持續性的方式，建立一個足夠大的非市場住宅供給體系，讓自住需求不必全數進入商品住宅市場競價。當住宅被重新定位為生活的基本需求，而非唯一可被追逐的投資標的，PTI 才有可能真正回落，社會才有可能重新找回可負擔的居住秩序，並重建世代流動與安居樂業的基礎。
附註：本文房價所得比數據引用自2025年12月18日ABC Asia的專題報導〈Chris Bartlett：Asia has a housing affordability issue making it hard for new buyers〉，該報導引述 Urban Land Institute 之 Asia Pacific Home Attainability Index（PTI 2024）資料。
（作者為國立陽明交通大學退休教授、台灣產業科技推動協會副理事長）
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